O sistema fiscal português é composto por diversos impostos, incidindo uns sobre o consumo, outros sobre o rendimento e outros sobre o património, sendo este o caso do IMI. Este imposto, ao contrário da maior parte dos restantes, tem um objetivo específico de financiar as autarquias locais ao incidir sobre o valor dos imóveis localizados no seu município.
O que é o IMI
O IMI, ou Imposto Municipal sobre Imóveis, é um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos prédios rústicos e urbanos situados no território nacional, cuja receita reverte aos municípios onde estes estão localizados. Como tal, para uma empresa que seja proprietária de um imóvel em Portugal, este é mais um dos impostos a ter em atenção.
Este imposto é regulado pelo Código do IMI, ou CIMI, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12/11.
Para efeitos do IMI, é considerado um prédio toda a fração de território que faça parte do património de uma pessoa singular ou coletiva, incluindo águas, plantações, edifícios e construções nela incorporados ou assentes, com caráter de permanência (quando assentes no mesmo local por um período superior a um ano).
O que é um prédio rústico
O artigo 3.º do CIMI define como prédios rústicos:
- os terrenos situados fora de um aglomerado urbano, exceto os terrenos para construção;
- os que tenham por destino normal uma utilização geradora de rendimentos comerciais e industriais, desde que sejam agrícolas, silvícolas e pecuários, e não estejam construídos ou disponham apenas de edifícios ou construções de caráter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor;
- os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano, mas que não possam ter utilização que gere quaisquer rendimentos ou só possam ter utilização geradora de rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários;
- os edifícios e construções diretamente afetos à produção de rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários, quando situados nesses terrenos;
- águas e plantações incorporadas no território.
O que é um prédio urbano
Consideram-se prédios urbanos todos aqueles que não se enquadrem na definição de rústico, sendo divididos em quatro categorias:
- Habitacionais, com licença ou, na falta dela, cujo destino normal seja esse fim;
- Comerciais, industriais ou para serviços, com licença ou, na falta dela, cujo destino normal seja esse fim;
- Terrenos para construção, correspondendo a terrenos para os quais tenha sido concedida licença ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida informação prévia favorável de loteamento ou construção;
- Outros, incluindo terrenos situados dentro de um aglomerado urbano que não sejam para construção ou os edifícios e construções com outros fins que não os referidos nos pontos anteriores.
O que é o Valor Patrimonial Tributário
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o valor do imóvel para efeitos fiscais, ou seja, o que está registado no Portal das Finanças e que serve como base ao apuramento de impostos sobre o património, como o IMI. É importante ter em conta que o VPT não corresponde ao valor comercial (de compra/venda) dos imóveis, sendo este geralmente superior.
O VPT para os prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços é calculado mediante a fórmula estabelecida no artigo 38º, n.º 1, do CIMI, arredondado para a dezena imediatamente superior:
VPT = VC x A x CA x CL x CQ x CV
Discriminando os componentes da fórmula:
- VC é o valor base dos prédios edificados, correspondente ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% desse valor;
- A é a área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, que inclui a área bruta privativa, as áreas brutas dependentes e as áreas de terreno livre;
- CA é o coeficiente de afetação, que depende do tipo de utilização dos prédios, variando entre 0,35 (arrecadações) e 1,2 (comércio);
- CL é o coeficiente de localização, que varia entre 0,4 e 3,5;
- CQ é o coeficiente de qualidade e conforto, que pode majorar o valor do prédio até 1,7 ou minorar até 0,5, conforme os elementos de qualidade e conforto existentes ou inexistentes;
- CV é o coeficiente de vetustez, função do número de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização ou da data da conclusão das obras de edificação, que pode variar entre 0,4 (mais de 60 anos) e 1 (menos de 2 anos).
O VPT para os prédios rústicos é calculado com base no estabelecido no artigo 17.º do CIMI, correspondendo ao produto do seu rendimento fundiário pelo fator 20, arredondado para a dezena imediatamente superior. Para esse efeito, o seu rendimento fundiário é o saldo de uma conta anual de cultura em que o crédito corresponde ao rendimento bruto e o débito aos encargos de exploração referidos no artigo 25.º.
Cálculo do IMI
O IMI é calculado mediante a aplicação da taxa de imposto ao Valor Patrimonial Tributário, ou seja:
IMI = VPT x Taxa do IMI
As taxas do IMI são fixadas anualmente pelos Municípios nos quais os prédios se localizam e podem ser consultadas no Portal das Finanças. Atualmente, encontram-se nos seguintes valores:
- entre 0,3% e 0,45% para os prédios urbanos;
- 0,8% para os prédios rústicos.
Nos casos em que as entidades proprietárias dos prédios tenham domicílio fiscal num país ou território sujeito a um regime fiscal mais favorável, a taxa de IMI a aplicar é de 7,5%.
As taxas são ainda elevadas anualmente ao triplo no caso de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano ou prédios em ruínas, bem como de prédios urbanos parcialmente devolutos, incidindo o agravamento da taxa apenas sobre a parte do valor patrimonial tributário correspondente às partes devolutas, quando não constituídos em propriedade horizontal.
Prazos para pagamento do IMI
O valor do IMI a pagar é calculado anualmente com referência ao VPT do ano anterior e imputado ao proprietário do imóvel, ou seja, ao sujeito passivo constante da matriz a 31 de dezembro desse ano.
Conforme o valor apurado, o IMI pode ser pago de uma única vez, em duas ou em três prestações:
- se o valor for igual ou inferior a 100 euros, deve ser pago de uma vez até 31 de maio;
- se o valor for superior a 100 e igual ou inferior a 500 euros, deve ser pago em duas prestações, uma até 31 de maio e outra até 30 de novembro;
- se o valor for superior a 500 euros, em três prestações a pagar até 31 de maio, 31 de agosto e 30 de novembro.
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